L’attrait de l’emprunt en SCPI

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) font partie de la palette d’investissement en immobilier locatif, bien que le régime fiscal ait subi quelques modifications. Le régime fiscal en question est celui des régimes fonciers.

Après avoir déduit des charges comme les intérêts d’emprunt, les rentes reçues sont taxées au taux marginal d’imposition de l’investisseur. En parallèle, nous savons également que la Loi de Finances 2013 a autorisé la création d’une nouvelle tranche marginale d’imposition à 45 %, pour les revenus annuels supérieurs à 150 000 €. De plus, les SCPI subissent l’augmentation de l’impôt sur les plus-values immobilières depuis février 2012. Cette année encore les plus-values immobilières ont fait l’objet d’une modification. Il existe désormais une surtaxe pour celles qui seraient au-dessus de 50.000 €.
Au regard de ces modifications fiscales, l’objectif pour l’investisseur sera d’optimiser son placement. Dès lors, la souscription à crédit lui permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers, c’est-à-dire que la fiscalité sera diminuée pendant toute la durée du crédit. Un investissement par emprunt dans des parts de Société Civile de Placement Immobilier concernera davantage les investisseurs encore en activité qui souhaitent se constituer un patrimoine important tout en disposant d’une faible épargne. La finalité pour ces investisseurs est de pouvoir régler la totalité du prêt avant la retraite pour profiter pleinement de la défiscalisation. Tout comme un crédit immobilier classique, il est possible de faire un prêt amortissable. À l’inverse, pour le crédit « in fine », le remboursement s’effectue intégralement à la fin du prêt. De ce fait, les intérêts d’emprunt peuvent être couverts par les mensualités. Autrement dit, le capital de départ peut être employé sur un autre support sans risque, tel que l’assurance vie.
En fin de compte, pour souscrire parfaitement à des parts sociales à crédit, il faut que les taux d’emprunt soient inférieurs à la rentabilité locative du placement, pour que l’effet de levier soit optimal. Le marché actuel offre cette opportunité puisque les rendements des SCPI sont beaucoup plus élevés que les taux d’intérêt. Donc c’est le moment idéal pour acheter à crédit des parts de Société Civile de Placement Immobilier.